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　　莫得一家房企预思了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但盘算策略郑重的企业，固然在2015年-2021年的行业大跃进阶段弘扬没那么亮眼，尔后却得以幸免债务危险，致使迎来发展机遇

　　文 | 《财经》特约撰稿东说念主 辛晓彤

　　裁剪 | 马克

　　2024年房地产行业仍未止住下滑势头，全年新址销售96750亿元，同比下滑17.1%，减少19957亿元。对应到企业端，2024年房企销售前十名销售总和21008亿元，2023年房企销售前十名销售总和28249亿元，2024年比2023年减少7241亿元，-25.6%。无数房企仍在逸以待劳地化解债务和保交楼。

　　从2015年于今，房地产行业走出一个倒V形弧线。在2014年的良晌下滑后，房地产行业2015年又收复了高速增长，千亿房企阵营捏续扩容，百强企业拿地鸿沟也在近年上升，2021年房地产行业达到峰值，夙昔新址销售181930亿元。

　　但从2021年下半年起，开阔房企就险象环生，多年位列行业前三的恒大于夙昔9月爆雷——无法支付银行到期利息，成为行业漂泊点。进入2022年，更多房企债务缠身，委果地抗拒在“活下去”的角落。

　　高欠债、高盘活、高杠杆，这一花式曾是房企膨胀鸿沟、进步行业排名的“密码”。如今好多房企堕入存量房难消化、地皮难建筑、现款流吃紧、囊中腼腆等结构性逆境，很猛进度上源于行业行将进入隆冬之时，企业仍在过度投资、莫得实时收缩。

　　那么，是否有房企先知先觉、知行合一、预加防护，提前采纳收缩政策，并在隆冬果然到来后发展较为告成呢？咱们用“年度拿地金额”这一数据作念了不雅察，因为拿地几许，是判断房企盘算策略激进、郑重、保守的中枢方针。

　　咱们发现，莫得一家房企预思了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但盘算策略郑重的企业，固然在2015年-2021年的行业大跃进阶段弘扬没那么亮眼，尔后却得以幸免债务危险，致使迎来发展机遇。

　　文中所用的数据，如无超过标注，均来自中指讨论院。

　　有房企“预加防护”吗？

　　从行业数据来看，2021年各企业拿地决议合股性并不彊，有的膨胀有的收缩。但2018年到2020年行业盛大膨胀。咱们以2018年房企拿地榜前20名为测验对象，讨论其在2018年-2020年这三年的拿地情况。

　　要是聚合三年拿地金额捏续高涨，证明房企或者率作陪行业大势。要是聚合三年拿地金额捏续下降，证明房企有可能看到隆冬将至提前收缩，但也有可能是房企本身盘算问题导致，需具体问题具体分析。

　　从图表中看，20家企业中有5家企业在三年间拿地金额逐年递减。其中三家国央企，分歧是中国中铁、华裔城和中国铁建；两家民营企业，分歧是中梁控股集团和雅居乐。

　　倘若上述五家企业是主动政策性收缩，那么在2021年之后应该有捏续性、有针对性的拿地看成，毕竟地皮储备是房地产建筑“拿地—盖房—销售—收入”四部曲的第一步。倘若后续拿地金额仍然下降，公司盘算莫得向好态势，那么前三年的“收缩”很难称得上预加防护，或者率和本身盘算联系。

　　下表将五家企业单独列出，转头了这七年的拿地情况。

　　从图表中可以看出，国央企内部中国中铁和中国铁建在“三年收缩”后保捏较高的拿地态势，2021年-2024年，中国铁建拿地鸿沟基本保捏在前10，中国中铁则保捏在前20。至少从数据来看，这两家公司都有预加防护之象。

　　但是58安堵客讨论院院长张波合计，“预判到风险”不是两家公司采纳收缩的主因，毕竟那时通盘行业都处在任意膨胀的阶段。

　　张波判断有两个原因。最初，2018年-2020年是基建快速发展的阶段，基建订单增长明显，资金占用量也比较大，两家公司无意都将细心力围聚在主营业务上，地产业务进入相对较小。其次，2010年，国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”，2017年和2018岁首又再次重申该条令，中国铁建和中国中铁虽不在其中，但无意会有封锁地弱化房地产板块的布局。

　　比拟之下华裔城显得后继无力。从华裔城A（SZ000069）发布的财报来看，2021年-2023年，公司营收逐年递减，2023年唯有2021年的一半傍边。归母净利润自2020年后逐年下滑，其中2022年由盈转亏，2022年和2023年分歧耗费127.66亿元和84.35亿元，2024年前三季度共耗费23.5亿元，耗费鸿沟在缓缓松懈。

　　民营企业中梁控股集团和雅居乐基本可以判断为本身盘算问题，并非政策性收缩。两家公司在拿地排名榜中的位置逐年下降，2022年之后均跌出前100。中梁控股集团（02772.HK）一度被借主提交清盘呈请，于2024年3月25日的清盘聆讯中被法院取销；雅居乐（HK：03383）于2024年5月“爆雷”，公司发布公告称债务到期无力偿还，公司市值已从最高600亿港元跌至现时的31亿港元。

　　值得一提的是中国恒大（3333.HK）。这家公司2018年拿地金额382亿元，恰巧排在21位，同比下滑71%（2017年拿地1319亿元），号称断崖式下落。不外凭据克而瑞数据，恒大的地皮储备货值仍然在业内排第一。

　　在金融去杠杆的布景下，恒大在2017年提议了“低欠债、低资本、低杠杆、高盘活”的盘算花式。在拿场地面也较为审慎，2019年和2020年中国恒大拿地437亿元和918亿元，分歧排在第17位和第7位。

　　中国恒大在2018年-2020年销售势头都很好，2018年和2019年销售排名仅次于碧桂园和万科排在第三，2020年则跳动万科排在第二，但恒大的钞票欠债率一直居高不下，保管在80%以上；2018年和2019年的净欠债率[（有息欠债 - 货币资金）÷ 净钞票× 100% ）]分歧为151%和159%，远高于行业均值的90%，财务风险肉眼可见。只可说2017年提议的“三低一高”依然为时已晚。

　　最近三年谁过得相对可以？

　　2024年房企拿地榜和销售榜齐已公布，本年拿地金额排在前几名的公司，销售金额不异排在前几名，相对剖判。

　　这几家房企在2018年-2020年三年间并莫得给与收缩政策，依旧逐年膨胀。

　　其中滨江集团在2024年弘扬颇为显眼，成为房企拿地排名榜和销售排名榜双榜前10中惟一的民营企业。滨江集团董事长戚金兴在摄取媒体采访时示意：“2024年是我最安稳的一年。”

　　在房地产行业民营企业缓缓式微的大趋势下，滨江集团步步上前。2018年滨江集团在拿地榜和销售榜中均位于30名开外，尔后排名渐渐上升，2024年终于进入前10。

　　从数据来看，滨江集团在2018年-2020年并未收缩拿地，但其拿地鸿沟较小，三年拿地金额不足万科2018年一年的拿地金额。2021年公司采纳减少拿地金额，而在2022年行业盛大减少拿地预算的时候，滨江集团则有底气采纳“捏平”。

　　滨江集团的崛起主要收获于深耕杭州市集，2023年杭州地区营收占集团总营收的65.17%，该企业也多年蝉联杭州房企销售榜第别称。戚金兴在采访中提到：“杭州的房地产政策是一步到位的……我合计是我第一次感受到有天时地利东说念主和的大好环境。”

　　2024年销售额跳动千亿的民营企业还有龙湖集团，排在第11位。和滨江集团几年来稳步朝上不同，龙湖在拿场地面一直高抬高打，终年保捏在第十名高下，销售方面亦然不异的位置。在“碧万恒融”渐次堕入逆境之后，龙湖险些成为民营房企的领军者。

　　但是公司2024年的拿地鸿沟急剧收缩，唯有68亿元，排在32名。

　　裁汰地产建筑业务亦然龙湖我方的采纳。

　　龙湖集团（00960.HK）2024年中报袒露，上半年合约销售额和销售面积分歧同比下降48.1%和37%，跌幅跳动行业平均水平。归母净利润下滑27.2%至58.66亿元。公司董事长陈序平在事迹会上称，单一依赖地产建筑的业务花式很难捏续增长。龙湖一直在布局长租公寓、买卖做事等赛说念，裁汰地产建筑业务大幅下行带来的风险。

　　再来望望央国企的弘扬。

　　拿地榜前六名除绿城中国事搀杂通盘制企业，另外五家均是国央企。六家又可以分为“两个阵营”，一是近似龙湖的“高抬高打”型，阵营成员包括中海地产、保利发展和华润置地。这三家公司一直处在拿地头部，自万科、碧桂园让出拿地榜前两名之后，三家企业也当仁不让填补了空白。

　　三家公司的拿地策略也较为近似，唯有2021年有变化，中海地产采纳收缩，而保利发展和华润置地都采纳了轻度膨胀。

　　另外一个阵营则是近似滨江集团的“稳步上进”型，阵营成员包括绿城中国、建发房产和招商蛇口。这三家企业在2018年拿地鸿沟并不显耀，后续也不冒进，拿地“求稳”，排名渐渐进步，2022年-2024年占据了四五六名的位置。

　　值得一提的是绿城中国（03800.HK）。2014年绿城阅历了一系列动荡，最终中杂乱团以60亿港元收购宋卫平24.288%股份，成为绿城中国比肩第一大推动（凭据绿城2024年中报，中杂乱团捏股比例已达到28.967%，九龙仓集团捏股比例为22.973%，宋卫平捏股8.665%）。盘算不善加处罚层变更，使得绿城在一段技艺内退出了头部房企竞争。待公司缓过神来治装待发，恰巧也“错过”了隆冬前夕尖锐化的拿地大战，重整旗饱读的绿城因祸得福，重新回到头部房企的行列。

　

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